Tháng: Tháng 5 2026
Tin tức
Chính phủ thúc đẩy mô hình Outlet & Retail Destination tại Việt Nam: Cơ hội và Xu hướng mới Bất động sản thương mại
Trong vài năm gần đây, thị trường bán lẻ Việt Nam không chỉ tăng trưởng mạnh về quy mô mà còn bắt đầu bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét về tư duy phát triển. Nếu trước đây, bất động sản thương mại chủ yếu xoay quanh bài toán “mặt bằng và lấp […]
13 Tháng 5, 2026
Trong vài năm gần đây, thị trường bán lẻ Việt Nam không chỉ tăng trưởng mạnh về quy mô mà còn bắt đầu bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét về tư duy phát triển.
Nếu trước đây, bất động sản thương mại chủ yếu xoay quanh bài toán “mặt bằng và lấp đầy”, thì hiện nay, các định hướng chính sách mới của Chính phủ đang cho thấy một bức tranh lớn hơn rất nhiều: phát triển hệ sinh thái thương mại tích hợp giữa bán lẻ, du lịch, giải trí, logistics và trải nghiệm tiêu dùng.
Liên tiếp trong giai đoạn 2021–2026, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã ban hành hoặc xây dựng nhiều chiến lược quan trọng nhằm định hình tương lai của thị trường bán lẻ Việt Nam.
Đáng chú ý gồm:
- Quyết định số 1163/QĐ-TTg ngày 13/07/2021 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chiến lược phát triển thương mại trong nước đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
- Quyết định số 2326/QĐ-TTg ngày 21/10/2025 về việc phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường bán lẻ Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
- Và mới đây là Dự thảo Kế hoạch phát triển các Trung tâm Outlet trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2026–2030, tầm nhìn đến năm 2050 do UBND TP.HCM xây dựng trong tháng 5/2026.
Những văn bản này cho thấy một tín hiệu rất rõ:
Việt Nam đang bắt đầu bước vào kỷ nguyên của “Retail Destination”.
Tóm tắt 3 văn bản định hướng
1. Quyết định 1163/QĐ-TTg (13/07/2021) Chiến lược phát triển thương mại trong nước đến 2030, tầm nhìn 2045
Mục tiêu lớn Chính phủ định hướng:
Xây dựng hệ thống thương mại hiện đại, đồng bộ, số hóa mạnh.
Phát triển thị trường nội địa thành động lực tăng trưởng kinh tế.
Hình thành các mô hình thương mại quy mô lớn, hiện đại, tích hợp logistics, thương mại điện tử, trải nghiệm tiêu dùng.
Những định hướng quan trọng
a. Hiện đại hóa hạ tầng thương mại
Ưu tiên:
Trung tâm thương mại
Chuỗi bán lẻ hiện đại
Logistics
Kho vận
Hạ tầng thương mại số
Thương mại điện tử
Đây là nền móng pháp lý cho thế hệ “Retail Destination” mới tại Việt Nam.
b. Phát triển mô hình tích hợp
Nhấn mạnh:
thương mại + dịch vụ + du lịch + giải trí
liên kết vùng
gắn với hạ tầng giao thông lớn
Tư duy này rất gần với mô hình:
outlet village
lifestyle retail
mixed-use retail destination
c. Thúc đẩy tiêu dùng nội địa
Chính phủ xem thương mại nội địa là:
“động lực tăng trưởng chủ yếu của nền kinh tế”
và khuyến khích:
kích cầu tiêu dùng
tăng trải nghiệm mua sắm
phát triển kinh tế đêm
thương mại gắn du lịch
Chỉ tiêu đáng chú ý Đến 2030:
TMĐT chiếm khoảng 10,5-11% tổng bán lẻ
40-45% doanh nghiệp ứng dụng TMĐT
Hệ thống hạ tầng thương mại phát triển đồng bộ toàn quốc
Ý nghĩa chiến lược
Đây là văn bản “mẹ”, đặt nền móng cho:
retail modernization
outlet
logistics retail
omnichannel commerce
shopping tourism
2. Quyết định 2326/QĐ-TTg (21/10/2025) Chiến lược phát triển thị trường bán lẻ Việt Nam đến 2030, tầm nhìn 2050
Nếu Quyết định 1163 là “khung tư duy”, thì 2326 là bước tiến cụ thể hơn cho ngành retail hiện đại.
Điểm nổi bật nhất: Chuyển từ “mua sắm” sang “hệ sinh thái tiêu dùng”
Chính phủ định hướng retail phải:
đa trải nghiệm
đa chức năng
gắn lifestyle
tích hợp công nghệ
kết hợp logistics, du lịch, giải trí
Retail không còn chỉ là “mặt bằng cho thuê”.
Nó trở thành: một hệ sinh thái tiêu dùng và điểm đến trải nghiệm.
Các định hướng chiến lược
a. Phát triển các mô hình bán lẻ mới
Khuyến khích:
- outlet
- retail park
- omnichannel retail
- experiential retail
- logistics retail
- thương mại điện tử kết hợp offline
b. Ưu tiên các đại dự án bán lẻ tích hợp
trung tâm bán lẻ quy mô lớn
gắn giao thông
gắn đô thị mới
gắn du lịch
liên kết vùng
Đây là “đèn xanh” cho các mega retail destination.
c. Retail + logistics
Lần đầu tiên logistics được xem là phần lõi của retail ecosystem:
- trung tâm logistics
- kho vận thông minh
- supply chain hiện đại
- retail fulfillment
d. Shopping tourism
Khuyến khích:
- phát triển du lịch mua sắm
- liên kết hãng bay, du lịch, bán lẻ
- xây dựng điểm đến mua sắm khu vực
Đây là điểm rất quan trọng cho:
- outlet village
- luxury outlet
- airport retail
- duty free ecosystems
Chỉ tiêu đến 2030
- Tổng bán lẻ tăng 10-11,5%/năm
- TMĐT tăng 15-20%/năm
- 40-45% DN bán lẻ tham gia TMĐT
- Hình thành các chuỗi bán lẻ hiện đại quy mô lớn
Ý nghĩa chiến lược
Văn bản này gần như hợp pháp hóa xu hướng phát triển:
- outlet center
- lifestyle retail
- integrated retail destination
- shopping tourism
và mở đường cho:
- nhà phát triển retail chuyên nghiệp
- nhà đầu tư quốc tế
- thương hiệu lớn
- mô hình retail mixed-use
3. Dự thảo Kế hoạch phát triển các Trung tâm Outlet trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2026–2030, tầm nhìn đến năm 2050 do UBND TP.HCM xây dựng trong tháng 5/2026
Đây là bước chuyển từ: “chiến lược quốc gia” sang “triển khai thực tế tại địa phương”. TP.HCM đang chuẩn bị chính thức phát triển outlet như một loại hạ tầng thương mại chiến lược.
Outlet không còn đơn thuần là nơi bán hàng giảm giá
Trong nhiều năm, khái niệm outlet tại Việt Nam thường được hiểu khá đơn giản là mô hình bán hàng giảm giá hoặc thanh lý hàng tồn. Trong các định hướng mới, outlet đang được nhìn nhận theo một vai trò hoàn toàn khác. Theo dự thảo kế hoạch của TP.HCM, các Trung tâm Outlet tương lai sẽ được định hướng như:
- công cụ kích cầu tiêu dùng,
- điểm đến du lịch mua sắm,
- hạ tầng thương mại hiện đại,
- và một phần của hệ sinh thái kinh tế đêm, logistics và dịch vụ.
Nói cách khác, outlet không còn chỉ là “shopping”.
Mà đang trở thành:
một điểm đến trải nghiệm tổng hợp.
Xu hướng này đã rất phổ biến tại các thị trường phát triển như:
- Bicester Village (UK),
- Gotemba Premium Outlets (Japan),
- Lotte Premium Outlet (Korea),
nơi khách hàng đến không chỉ để mua sắm, mà còn để:
- nghỉ dưỡng,
- trải nghiệm lifestyle,
- thưởng thức F&B,
- tham gia sự kiện,
- và tương tác với thương hiệu.
Xu hướng mới của thị trường Việt Nam: Retail + Tourism + Lifestyle Bán lẻ + Du lịch + Trải nghiệm sống
Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong định hướng phát triển outlet của TP.HCM là sự gắn kết giữa:
- thương mại,
- du lịch,
- giải trí,
- văn hóa,
- và ngành khách sạn hospitality.
Theo dự thảo, các mô hình outlet tương lai được định hướng tích hợp:
- nhà hàng,
- cà phê,
- khu vui chơi,
- không gian sự kiện,
- dịch vụ du lịch,
- hoàn VAT tại chỗ,
- shuttle bus kết nối sân bay và trung tâm thành phố,
- cùng các nền tảng thương mại điện tử và logistics hỗ trợ vận hành.
Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bán lẻ Việt Nam đang dần dịch chuyển từ:
“Retail Space” – Không gian bán lẻ
sang:
“Retail Experience Ecosystem” – Hệ sinh thái trải nghiệm và bán lẻ
Các khu vực chiến lược đang được ưu tiên phát triển
Dự thảo kế hoạch của TP.HCM cũng hé lộ nhiều khu vực chiến lược được định hướng phát triển các mô hình outlet quy mô lớn trong tương lai.
Long Thành – Vành đai 3 – Quốc lộ 13
Được định hướng phát triển theo mô hình premium/luxury outlet, kết nối sân bay Long Thành và các trục giao thông liên vùng. Đây được xem là retail corridor tiềm năng mới của khu vực phía Nam.
Tây Ninh – Mộc Bài
Hướng đến mô hình regional outlet kết hợp shopping tourism và du lịch biên giới, tận dụng lợi thế quỹ đất lớn và kết nối Campuchia.
Nam Sài Gòn
Định hướng outlet kết hợp F&B, entertainment và lifestyle retail, phục vụ cộng đồng expat và khách du lịch.
Hồ Tràm – Vũng Tàu
Hướng tới mô hình luxury/premium outlet village gắn với resort, nghỉ dưỡng và du lịch biển. Đây là xu hướng rất phổ biến tại các điểm đến nghỉ dưỡng quốc tế.
Nhà nước đang tạo hành lang ưu đãi cho mô hình Outlet
Một điểm rất đáng chú ý là các đề xuất cơ chế hỗ trợ dành riêng cho mô hình outlet.
Bao gồm:
- ưu đãi thuê đất,
- hỗ trợ thủ tục đầu tư,
- ưu đãi thuế,
- hoàn VAT cho khách quốc tế,
- hỗ trợ logistics và hải quan,
- cùng nhiều cơ chế đặc thù khác dành cho hoạt động outlet.
Điều này cho thấy Nhà nước đang chủ động mở đường để:
- thu hút nhà đầu tư chiến lược,
- các nhà vận hành outlet quốc tế,
- thương hiệu bán lẻ,
- doanh nghiệp logistics,
- và các nhà phát triển bất động sản thương mại quy mô lớn.
Tương lai của bất động sản thương mại sẽ là hệ sinh thái thương mại “commercial ecosystem”
Trong các chiến lược phát triển thương mại quốc gia, Chính phủ cũng nhấn mạnh mạnh mẽ vào:
- omnichannel retail,
- thương mại điện tử,
- smart retail,
- logistics,
- và trải nghiệm tiêu dùng tích hợp.
Điều này cho thấy tương lai của bất động sản thương mại sẽ không còn chỉ xoay quanh việc:
“cho thuê mặt bằng”
mà sẽ tập trung nhiều hơn vào:
- xây dựng hệ sinh thái trải nghiệm,
- kết nối bán lẻ và du lịch (retail & tourism),
- phát triển điểm đến trải nghiệm phong cách sống (lifestyle destination),
- tạo sự thu hút cộng đồng (community traffic),
- và vận hành dựa trên dữ liệu, công nghệ cùng hành vi tiêu dùng mới.
Góc nhìn từ Kim Tài Property Solutions
Tại Kim Tài Property Solutions, chúng tôi tin rằng Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới của thị trường bán lẻ (retail) và bất động sản thương mại (commercial real estate).
Những thay đổi về chính sách hiện nay không chỉ tạo ra cơ hội cho:
- nhà phát triển bất động sản,
- thương hiệu bán lẻ,
- ngành du lịch,
- ngành khách sạn hospitality,
- hậu cần logistics,
mà còn mở ra tiềm năng hình thành các mô hình:
- retail destination,
- outlet village,
- lifestyle commercial hub,
- shopping tourism ecosystem,
- và mixed-use retail thế hệ mới tại Việt Nam.
Đây sẽ là một trong những xu hướng quan trọng định hình thị trường bất động sản thương mại Việt Nam trong 10–20 năm tới.
Dịch vụ Tư vấn Chiến lược Quy hoạch, Phát triển Mô hình, Kết nối đối tác quốc tế và Vận hành thương mại cho Outlet và Retail Destination.
Liên hệ với chúng tôi
Nguyễn Thanh Thuỳ
Giám đốc điều hành
Kim Tài Property Solutions
thuy@kimtai.com.vn
+84 909 897 101
Blog
Trạm dừng chân cao tốc – Biến dòng di chuyển thành hiệu suất thương mại. Highway Rest Stop – Turning Transit into Commercial Performance.
Trên bản đồ hạ tầng, cao tốc là những “dòng chảy” liên tục của con người và hàng hóa. Nhưng ở giữa những dòng chảy đó, tồn tại một cơ hội thường bị xem nhẹ: trạm dừng chân. Trong tư duy phát triển truyền thống, trạm dừng chỉ là nơi “đáp ứng nhu cầu cơ […]
4 Tháng 5, 2026
Trên bản đồ hạ tầng tại Việt Nam, cao tốc là những “dòng chảy” liên tục của con người và hàng hóa. Nhưng ở giữa những dòng chảy đó, tồn tại một cơ hội đang bị xem nhẹ về gía trị kinh doanh thương mại: trạm dừng chân cao tốc.
Trong tư duy phát triển truyền thống, trạm dừng chỉ là nơi “đáp ứng nhu cầu cơ bản” như đổ xăng, nghỉ ngơi, vệ sinh. Nhưng trên thế giới, mô hình này đã được tái định nghĩa thành một Transit-Oriented Commercial (TOC) – Không gian thương mại trung chuyển – nơi dòng di chuyển được quy hoạch và khai thác thành giá trị thương mại bền vững.
1. Các mô hình trạm dừng chân tiêu biểu trên thế giới
Tại Nhật Bản, hệ thống dừng chân “Michi-no-Eki” không đơn thuần là trạm nghỉ, mà là trung tâm văn hóa – thương mại địa phương. Tại Ý, các trạm dừng chân Autogrill trở thành biểu tượng thiết kế, nơi trải nghiệm ẩm thực song hành với kiến trúc độc đáo. Tại Mỹ, các travel plaza như Buc-ee’s nâng quy mô trạm dừng lên thành điểm đến tiêu dùng. Tại châu Âu, nhiều mô hình tích hợp cảnh quan, bền vững và trải nghiệm tối giản nhưng tinh tế. Điểm chung: Không chỉ bán sản phẩm. Họ bán trải nghiệm trên hành trình. Và từ đó, thời gian dừng lại của du khách dài hơn, giá trị sử dụng dịch vụ và mua sắm cũng tăng lên đáng kể.
Nhật Bản - “Michi-no-Eki” & Trải nghiệm dịch vụ
Nhật Bản phát triển trạm dừng chân như những “marketplace được tuyển chọn”.
Từ kiến trúc theo chủ đề đến khu ẩm thực vùng miền, mỗi điểm dừng đều tôn vinh bản sắc địa phương. Bạn có thể bắt gặp khu ngâm chân onsen, lễ hội theo mùa, hay những món ăn giới hạn chỉ có tại từng trạm.
Hàn Quốc - Trạm dừng chân cao cấp
Hàn Quốc nâng tầm trạm dừng thành “điểm đến trải nghiệm ẩm thực và giải trí”.
Nhiều trạm nổi tiếng với các món ăn đặc trưng như bánh óc chó (hodugwaja), hotteok hay ramen “tự nấu”. Thiết kế hiện đại, ánh sáng bắt mắt và khu tiện ích đa dạng khiến việc dừng chân trở thành một phần thú vị của hành trình.
Ý - Trạm dừng chân Autogrill
Autogrill không chỉ là trạm dừng mà là một tuyên ngôn thiết kế.
Một số công trình bắc ngang cao tốc, cho phép vừa thưởng thức espresso, pasta vừa ngắm dòng xe bên dưới—một trải nghiệm rất “Ý”: chậm rãi giữa chuyển động.
Mỹ - Trạm dừng chân theo chủ đề và thương hiệu
Từ các trung tâm thương mại du lịch (travel plaza) khổng lồ như Buc-ee’s đến trung tâm chào đón khách du lịch của từng bang, trạm dừng chân cao tốc tại Mỹ nổi bật với quy mô và tính tiện lợi.
Ngày càng nhiều mô hình tích hợp quảng bá thương hiệu, kể câu chuyện thương hiệu và quảng bá du lịch địa phương, biến điểm dừng chân thành điểm đến để giữ chân du khách lâu hơn.
Hà Lan - Hoà vào cảnh quan địa phương
Tối giản, bền vững và hòa vào thiên nhiên.
Các trạm dừng tại Hà Lan giống như những can thiệp kiến trúc nhẹ nhàng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường và thiết kế tinh tế để trở thành một phần của cảnh quan thay vì tách rời khỏi nó.
2. Mô hình TOC Trạm Dừng Chân
Trạm dừng chân hiện đại là một mô hình Không gian Thương mại Trung Chuyển (Transit Oriented Commercial – TOC). Nó không còn là “chi phí hạ tầng”, mà là một tài sản thương mại vận hành theo logic dòng chảy (flow-based asset). Giá trị không nằm ở diện tích, mà nằm ở:
- Lưu lượng (Traffic flow): số lượng và chất lượng dòng di chuyển
- Thời gian dừng (Dwell time): kéo dài thời gian lưu lại
- Chi tiêu trên mỗi khách (Spend per visit)
- Trải nghiệm (Experience design): yếu tố quyết định chuyển đổi
Nói cách khác: không phải càng nhiều xe là càng nhiều doanh thu, mà là quy hoạch đúng không gian thương mại, thiết kế tối ưu trong trải nghiệm và vận hành, thì mới chuyển hóa được lưu lượng người qua lại thành dòng tiền.
3. Những thành phần tạo nên một trạm dừng hiệu quả
Một trạm dừng chân được quy hoạch bài bản thường tích hợp:
1. Quy hoạch thương mại (Commercial Planning)
Phân khu rõ ràng: F&B, retail, tiện ích, trải nghiệm. Không gian được thiết kế để dẫn dắt hành vi tiêu dùng.
2. Quy hoạch ngành hàng (Curated Tenant Mix)
Không chỉ “đủ ngành hàng”, mà là đúng ngành hàng – đúng thương hiệu – đúng vị trí.
3. Trải nghiệm & bản sắc (Experience & Identity)
Gắn với địa phương, văn hóa, hoặc một concept rõ ràng để tạo lý do dừng chân.
4. Thiết kế vận hành (Operational Design)
Luồng giao thông, bãi đỗ, tiếp cận, visibility – tất cả ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất.
5. Tích hợp tương lai (Future-readiness)
EV charging, logistics hub, digital touchpoints… để đảm bảo giá trị dài hạn.
4. Sai lầm phổ biến trong phát triển trạm dừng chân
Nhiều dự án không tối ưu được doanh thu không phải vì thiếu lưu lượng, mà vì:
- Xem trạm dừng như công trình hạ tầng và kiến trúc, không phải dự án thương mại
- Thiếu chiến lược tenant mix
- Thiết kế không tối ưu hành vi khách
- Không quy hoạch ý tưởng sáng tạo trải nghiệm rõ ràng
- Đầu tư dàn trải, thiếu trọng tâm
Kết quả là lưu lượng cao nhưng hiệu quả kinh doanh doanh thu thấp.
Trong bối cảnh Việt Nam đang mở rộng mạnh mẽ hệ thống cao tốc, trạm dừng chân không còn là “phụ trợ”, mà là một mỏ vàng thương mại chưa được khai thác đúng cách.
Từ “stop & go” → “stop & stay” → “stop & spend”.
Sự khác biệt không nằm ở vị trí hay thiết kế kiến trúc, mà nằm ở chiến lược quy hoạch và tư duy phát triển thương mại.
Dịch vụ Tư vấn Chiến lược Phát triển Quy hoạch và Vận hành thương mại cho Trạm Dừng Chân Cao Tốc.
Liên hệ với chúng tôi
Nguyễn Thanh Thuỳ
Giám đốc điều hành
Kim Tài Property Solutions
thuy@kimtai.com.vn
+84 909 897 101